鄉(xiang)(xiang)村振興離(li)不(bu)開休閑(xian)農(nong)(nong)(nong)(nong)業(ye)(ye)、鄉(xiang)(xiang)村旅游、鄉(xiang)(xiang)村養老、農(nong)(nong)(nong)(nong)產品(pin)加工(gong)等鄉(xiang)(xiang)村產業(ye)(ye)的發(fa)(fa)(fa)展與帶動(dong)，而(er)發(fa)(fa)(fa)展鄉(xiang)(xiang)村產業(ye)(ye)，核心問(wen)題就(jiu)是(shi)用(yong)地支(zhi)持。近年來，休閑(xian)農(nong)(nong)(nong)(nong)業(ye)(ye)迅(xun)速崛(jue)起，對農(nong)(nong)(nong)(nong)業(ye)(ye)增(zeng)值增(zeng)效、農(nong)(nong)(nong)(nong)民(min)創業(ye)(ye)增(zeng)收(shou)、農(nong)(nong)(nong)(nong)村繁榮(rong)穩定發(fa)(fa)(fa)揮重要的推動(dong)作(zuo)用(yong)。而(er)要發(fa)(fa)(fa)揮農(nong)(nong)(nong)(nong)業(ye)(ye)休閑(xian)、觀光、旅游等功(gong)能，必須建設配套(tao)的商業(ye)(ye)和服務設施，勢(shi)必要涉(she)及土地問(wen)題。我國(guo)實行嚴格的基(ji)本農(nong)(nong)(nong)(nong)田保護和建設用(yong)地管理政策，它(ta)們之(zhi)間會(hui)不(bu)會(hui)產生(sheng)矛盾？

哪些地可(ke)作為(wei)休閑(xian)農業用地

一、農民自有住宅、閑置宅基地

慣(guan)性(xing)思維：在(zai)休閑農業園區中(zhong)常(chang)常(chang)存在(zai)一些村落(luo)，開發者(zhe)的(de)慣(guan)性(xing)思維常(chang)常(chang)是將(jiang)這些破舊的(de)房子(zi)拆(chai)掉(diao)重建(jian)，而不(bu)是根據(ju)現(xian)有(you)的(de)基礎進行改造和裝修。殊不(bu)知這不(bu)僅破壞了(le)鄉(xiang)村田(tian)野的(de)原始風(feng)味，而且也在(zai)無形中(zhong)增加(jia)了(le)開發者(zhe)進行酒店住宿土地審批的(de)難度和建(jian)設(she)成本。

正(zheng)確做法：農(nong)業(ye)部等部門《關于積極開(kai)發(fa)(fa)農(nong)業(ye)多種(zhong)功能(neng)大(da)力(li)促進休(xiu)閑(xian)(xian)農(nong)業(ye)發(fa)(fa)展的(de)通(tong)知》中(zhong)明確規定支持農(nong)民發(fa)(fa)展農(nong)家樂，閑(xian)(xian)置宅(zhai)基地(di)(di)整理結余的(de)建設用地(di)(di)可用于休(xiu)閑(xian)(xian)農(nong)業(ye)，因此在進行休(xiu)閑(xian)(xian)農(nong)業(ye)開(kai)發(fa)(fa)建設中(zhong)要(yao)充分利用農(nong)民自有住宅(zhai)、閑(xian)(xian)置宅(zhai)基地(di)(di)。

二、農村集體建設用地

指鄉(xiang)(鎮)村建(jian)設用(yong)地(di)，鄉(xiang)(鎮)村建(jian)設用(yong)地(di)是指鄉(xiang)(鎮)村集體經濟組織和農村個人投(tou)資或集資，進行各(ge)項非農業建(jian)設所使用(yong)的土地(di)。

主要包(bao)括：鄉(鎮)村(cun)公益事業用(yong)地；公共設施用(yong)地；農村(cun)居民住宅用(yong)地。

三、四荒地

主(zhu)要包括：依法歸我國農民集體(ti)使用(yong)(yong)的“四荒(huang)(huang)(huang)地”；農民集體(ti)經濟組(zu)織所(suo)有(you)(you)的“四荒(huang)(huang)(huang)地”，具(ju)體(ti)指：荒(huang)(huang)(huang)山、荒(huang)(huang)(huang)溝、荒(huang)(huang)(huang)丘(qiu)、荒(huang)(huang)(huang)灘等未利(li)用(yong)(yong)的土地，屬于現行經濟環境中(zhong)未得到充分、合理、有(you)(you)效利(li)用(yong)(yong)的土地。

使用期限：“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

國家政策：2016年中央一號(hao)文件以及《農(nong)業(ye)部(bu)等11部(bu)門關于(yu)積極開發(fa)農(nong)業(ye)多種功能大(da)力促進休閑(xian)農(nong)業(ye)發(fa)展的通知》中鼓(gu)勵利(li)用“四(si)荒(huang)地(di)(di)”(荒(huang)山(shan)、荒(huang)溝、荒(huang)丘、荒(huang)灘)發(fa)展休閑(xian)農(nong)業(ye)，對中西部(bu)少數民族(zu)地(di)(di)區和集(ji)中連片特困(kun)地(di)(di)區利(li)用“四(si)荒(huang)地(di)(di)”發(fa)展休閑(xian)農(nong)業(ye)，其(qi)建設用地(di)(di)指標給予傾斜(xie)。

四、城鄉建設用地增減掛鉤

指休閑農業項目建設確有必要占(zhan)用(yong)耕地(di)(di)時先行(xing)在(zai)異地(di)(di)墾地(di)(di)，數量和質量驗收合格后，再(zai)用(yong)作建設用(yong)地(di)(di)。

轉換方式，具(ju)體政策(ce)通過(guo)制定相應的法規(gui)來(lai)規(gui)范。如：數(shu)量上(shang)——異(yi)地(di)(di)墾地(di)(di)與當地(di)(di)占(zhan)地(di)(di)面積之比，可(ke)根據不同情況，分別為(wei)3倍、4倍、5倍；質量上(shang)——保證(zheng)新墾地(di)(di)總產量大(da)于所占(zhan)地(di)(di)原(yuan)產量；異(yi)地(di)(di)可(ke)以是本(ben)鄉鎮、本(ben)區縣，經(jing)國(guo)家相關主管(guan)部(bu)門(men)批準也可(ke)跨省區實施。這(zhe)應該是既(ji)保證(zheng)18億畝耕(geng)地(di)(di)只增不減，又保證(zheng)必要的建設用地(di)(di)供(gong)應。當然還有許多(duo)具(ju)體政策(ce)要進(jin)一步研究，比如墾地(di)(di)與生(sheng)態保護的問題(ti)、操作中(zhong)的管(guan)理(li)監督問題(ti)等。

五、其他方式

《國(guo)務院辦公廳關于(yu)推(tui)進農村一二三產業(ye)融合(he)發展的(de)指導(dao)意見(jian)》(國(guo)辦發[2015]93號)提出，對社(she)會資(zi)本投資(zi)建設(she)連片面積達到一定規(gui)(gui)(gui)模的(de)高標準(zhun)農田、生態公益林等(deng)，允(yun)許在符合(he)土地(di)(di)管理法律法規(gui)(gui)(gui)和(he)土地(di)(di)利(li)用總體規(gui)(gui)(gui)劃、依法辦理建設(she)用地(di)(di)審批(pi)手續、堅持節(jie)約(yue)集(ji)約(yue)用地(di)(di)的(de)前提下，利(li)用一定比例(li)的(de)土地(di)(di)開展觀(guan)光和(he)休(xiu)閑度假旅游、加工流通等(deng)經營活動。

休(xiu)閑(xian)農業用地(di)有(you)哪(na)些限制

一、不得占用基本農田

基(ji)(ji)本(ben)(ben)(ben)農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)田(tian)(tian)俗稱“吃飯(fan)田(tian)(tian)”、“保命田(tian)(tian)”，其重(zhong)(zhong)要程度不(bu)言而喻。對于基(ji)(ji)本(ben)(ben)(ben)農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)田(tian)(tian)有“五(wu)不(bu)準”：不(bu)準占(zhan)用(yong)基(ji)(ji)本(ben)(ben)(ben)農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)田(tian)(tian)進(jin)行植樹造林(lin)、發展林(lin)果業和搞林(lin)糧間作及超標準建(jian)(jian)設(she)農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)田(tian)(tian)林(lin)網；不(bu)準以農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)業結構調(diao)整為名(ming)，在(zai)基(ji)(ji)本(ben)(ben)(ben)農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)田(tian)(tian)內(nei)挖塘(tang)養(yang)魚、建(jian)(jian)設(she)用(yong)于畜禽養(yang)殖的(de)建(jian)(jian)筑物(wu)等(deng)嚴重(zhong)(zhong)破壞耕作層的(de)生產經(jing)營(ying)活動(dong)；不(bu)準違(wei)法占(zhan)用(yong)基(ji)(ji)本(ben)(ben)(ben)農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)田(tian)(tian)進(jin)行綠色通(tong)道和城市綠化隔離(li)帶建(jian)(jian)設(she)；不(bu)準以退(tui)耕還林(lin)為名(ming)違(wei)反土地利(li)用(yong)總體規(gui)劃,將(jiang)基(ji)(ji)本(ben)(ben)(ben)農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)田(tian)(tian)納入退(tui)耕范圍；不(bu)準非農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)建(jian)(jian)設(she)項目(mu)占(zhan)用(yong)基(ji)(ji)本(ben)(ben)(ben)農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)田(tian)(tian)(法律(lv)規(gui)定的(de)國(guo)家重(zhong)(zhong)點(dian)建(jian)(jian)設(she)項目(mu)除(chu)外)。因(yin)此在(zai)進(jin)行休閑農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)業開發中必須弄(nong)清楚其是否占(zhan)有基(ji)(ji)本(ben)(ben)(ben)農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)田(tian)(tian)。

二、不得超越土地利用規劃

各地(di)(di)(di)區國土資源部門都(dou)會(hui)制(zhi)定土地(di)(di)(di)利用總(zong)體規(gui)劃，規(gui)劃會(hui)規(gui)定土地(di)(di)(di)用途，明確土地(di)(di)(di)使(shi)用條件，土地(di)(di)(di)所(suo)有者(zhe)(zhe)和使(shi)用者(zhe)(zhe)必須嚴格按照規(gui)劃確定的用途和條件使(shi)用土地(di)(di)(di)；此外還會(hui)確定土地(di)(di)(di)利用年度計(ji)劃，對年度內新增建設用地(di)(di)(di)量(liang)，土地(di)(di)(di)開發(fa)整(zheng)理(li)補充耕地(di)(di)(di)量(liang)和耕地(di)(di)(di)保有量(liang)等做出具體安排。

該怎(zen)么(me)做：休(xiu)閑農業開發(fa)必(bi)須要明確(que)當地(di)土(tu)(tu)地(di)規(gui)劃(hua)(hua)中其園區(qu)所占土(tu)(tu)地(di)的用途，符(fu)合規(gui)劃(hua)(hua)使用條件的要積(ji)極爭取土(tu)(tu)地(di)建設(she)使用指(zhi)標，以滿足休(xiu)閑農業園區(qu)對建設(she)用地(di)的要求(qiu)。

三、嚴禁隨意擴大設施農用地范圍

以農業為依托的休閑觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業園區中涉及建設永久性(xing)餐飲、住宿(su)、會(hui)議、大(da)型停車場、工廠化(hua)農產品加工、展銷等用(yong)地(di)，必須依(yi)法(fa)依(yi)規(gui)按建設用(yong)地(di)進行(xing)管(guan)理，而非按農用(yong)地(di)管(guan)理。

進行(xing)建(jian)設用地進行(xing)管(guan)理就必然涉及(ji)農(nong)用地轉用審批手續(xu)，農(nong)業設施(shi)興建(jian)之(zhi)前為耕地的(de)，非農(nong)建(jian)設單(dan)位還應依法(fa)履行(xing)耕地占補平衡(heng)義務。這在無形中既增加(jia)了休(xiu)閑(xian)農(nong)業開發建(jian)設成本(ben)，而且也使得(de)農(nong)業休(xiu)閑(xian)開發變得(de)更為復雜，甚至會使部分休(xiu)閑(xian)農(nong)業夭折。

四、如何規避這些限制

有些人(ren)在休閑(xian)農業開發中，可能會使用以(yi)(yi)下六種方(fang)式來(lai)規(gui)避休閑(xian)農業用地限制：用設(she)(she)施農用地的(de)名(ming)義(yi)直(zhi)接進行餐(can)飲住宿的(de)建(jian)設(she)(she)；以(yi)(yi)建(jian)設(she)(she)臨時生產用房名(ming)義(yi)進行修(xiu)建(jian)；修(xiu)建(jian)水泥柱(zhu)，將建(jian)筑物(wu)騰(teng)空，以(yi)(yi)滿足(zu)不破(po)壞(huai)耕(geng)作層的(de)要求；修(xiu)建(jian)木(mu)屋或鋼架(jia)房，即使查處也能低成本拆(chai)除；以(yi)(yi)建(jian)設(she)(she)溫室大棚的(de)方(fang)式建(jian)餐(can)廳；用可移動的(de)集裝箱和房車進行餐(can)飲住宿活動。

但是(shi)，以上方式為(wei)規避政(zheng)策的(de)監(jian)管(guan)，打(da)了“擦邊球”，碰觸了土地使用(yong)政(zheng)策的(de)紅線，從根上將不僅無法規避休閑(xian)農業用(yong)地的(de)限制(zhi)，還隱藏著很大(da)不確(que)定性和(he)風(feng)險。還請大(da)家(jia)注意！

最合法安全的方法就是通過立項審批，申請建設用地，這當然也是最困難的方法，拿地費用也相對(dui)很(hen)高(gao)。

需要注意(yi)哪些誤區

一、無址可選也要選

有時候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過程中，土地往往獨此一家，讓你別無其他選擇。例如，家鄉有限的土地資源，而作為開發者，又急切的想去做，以至于無址可選的時候也要去選。這種選址方式最終(zhong)效果不理想(xiang)，可想(xiang)而知。

二、有地就先拿下再說

休閑(xian)農(nong)業(ye)作為(wei)(wei)一(yi)(yi)個舶來詞(ci)，許多人對此并沒有(you)深刻的(de)(de)見(jian)解。許多人拿地(di)心(xin)切，在沒有(you)做好(hao)充分的(de)(de)休閑(xian)農(nong)業(ye)規劃前，就匆匆決定，先(xian)拿下再(zai)(zai)說，到手之后(hou)再(zai)(zai)去為(wei)(wei)它量(liang)身定做合(he)適的(de)(de)衣服。至(zhi)于(yu)效果(guo)如何(he)，恐怕(pa)只(zhi)能聽天由(you)命了(le)，做好(hao)了(le)是一(yi)(yi)塊肥肉，做不好(hao)只(zhi)會成為(wei)(wei)燙(tang)手的(de)(de)山芋。

三、跟著感覺走

做休閑農(nong)業項(xiang)目不(bu)(bu)能跟著感(gan)覺走，而是(shi)要有一雙犀利的慧眼，慧眼是(shi)要對所(suo)選(xuan)之地的價值(zhi)有準(zhun)確的認識，了解土地如(ru)何開發與(yu)利用(yong)，還要對未來的發展有遠見，尤其是(shi)目標(biao)客戶及將來市場情(qing)況的判(pan)斷，還要有項(xiang)目與(yu)市場的對接(jie)手段(duan)。唯有具備這些，才不(bu)(bu)至于(yu)陷入誤區(qu)。如(ru)果僅僅憑(ping)借(jie)以往經驗(yan)，跟著感(gan)覺走，恐(kong)怕將成為(wei)后(hou)來人(ren)的反面教材。